2023 marque l’arrivée de Pinel Plus, qui vient compléter la loi Pinel, dont les avantages fiscaux vont diminuer progressivement jusqu’en 2024.
Si vous avez commencé à vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation vous avez probablement entendu parler de la loi Pinel Plus.

Qu’est ce que le Pinel Plus ?

La loi Pinel avait été lancée pour encourager les investissements locatifs dans les zones tendues et soutenir le secteur de la construction de logements neufs en permettant une réduction d’impôts selon la durée de location choisie :

  • 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location ;
  • 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location ;
  • 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

Il a finalement été prolongé pour trois ans de plus avec une baisse progressive des taux de réduction d`impôt. En 2023, les taux de réduction d`impôt de la loi Pinel vont passer à 10,5 %, 15 % et 17,5 % en fonction de la durée d’engagement de location choisie.
L’année suivante, en 2024, les taux seront de 9 %, 12 % et 14 %.

La loi Pinel Plus vient compléter le Pinel classique. Aussi appelée « Super Pinel », elle permet aux investisseurs d’éviter la baisse des taux de réduction d’impôt.
L’objectif du Pinel Plus est simple : proposer des logements plus écologiques sur le marché immobilier et maintenir les taux maximums de réduction d’impôts du Pinel.
Les deux lois de défiscalisation sont attractives pour investir dans le locatif, mais elles ne correspondent pas forcément à tous les projets.

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Quelle différence entre la loi Pinel actuelle et Pinel plus ?

Pour profiter d’un dispositif ou de l’autre, vous devez vous référer à la date d’achat du bien immobilier. Si elle est avant le 31 décembre 2022, le Pinel classique s’applique.

Après cette date, vous serez automatiquement concerné par le Pinel Plus pour votre logement neuf. Sous réserve que le logement respecte tous les critères de qualité, performance énergétique et environnementale pour obtenir une réduction d’impôt.

Les conditions d’éligibilité à Pinel Plus

La loi Pinel Plus a renforcé les nouveaux critères de qualité d’usage et environnementaux des logements, en vue de proposer plus de confort aux locataires.

Le décret du 17 mars 2022 liste les critères de confort du logement qui sont exigés pour être éligible à la loi Pinel Plus en investissant dans un appartement. Ces critères visent à s’assurer que le logement dispose d’une surface habitable suffisamment confortable en fonction de son type. La loi Pinel Plus fixe une surface habitable minimale ainsi qu’une surface minimale pour les espaces extérieurs privatifs, qui seront obligatoires pour bénéficier du dispositif. Cela comprend les balcons, les jardins, les loggias, etc.

Type de logement Surface habitable minimale Surface extérieure minimale
T1 28 m² 3 m²
T2 45 m² 3 m²
T3 62 m² 5 m²
T4 79 m² 7 m²
T5 96 m² 9 m²

Les appartements doivent aussi respecter une double exposition à partir du T3 ; ils doivent avoir une fenêtre ou une porte-fenêtre sur au moins deux façades avec des orientations différentes. Cela améliore le confort de l’appartement avec plus de lumière naturelle et une double exposition.

A partir de 2025, tous les logements neufs construits en France devront répondre aux normes énergétiques fixées par la réglementation RE 2020. Ce dernier vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à améliorer les performances thermiques des bâtiments. Pour se conformer à la réglementation RE 2020, les constructeurs doivent utiliser des matériaux et des méthodes de construction plus économes en énergie. Les logements neufs acquis en 2023 devront ainsi avoir un niveau de performance environnementale correspondant au jalon 2025 de la RE 2020. Quant aux logements neufs acquis en 2024, ils devront non seulement respecter ce critère mais, aussi atteindre la classe A du DPE.

En 2023, la loi Pinel Plus maintiendra les zones éligibles au Pinel classique :

Zone A bis : un marché immobilier très tendu comme à Paris et sa périphérie ;
Zone A : une forte demande immobilière avec des loyers très élevés dans les plus grandes villes de France en dehors de Paris ;
Zone B1 : les agglomérations françaises qui accueillent plus de 250 000 habitants et d’autres communes.

Ces zones reposent sur des tensions locatives sur le marché immobilier. L’objectif de Pinel et Pinel Plus est d’équilibrer l’offre et la demande sur le marché locatif, en offrant des incitations fiscales aux propriétaires et des loyers plus abordables aux locataires, dont le foyer fiscal ne dépasse pas un certain plafond de revenus.

La Zone Pinel évolue en fonction des conditions du marché immobilier de chaque commune. Il est donc recommandé de surveiller chaque année les nouvelles villes entrant ou sortant des zones tendues Pinel. La méthode Pinel Plus est donc basée sur le même champ.

Les conditions de location de la loi Pinel Plus sont les mêmes que celles de la loi Pinel en vigueur. Cela signifie que l’appartement doit être loué nu comme habitation principale.
La loi Pinel Plus impose également une certaine durée de location pour bénéficier des avantages fiscaux. En tant que propriétaire, vous vous engagez à louer l’appartement pendant au moins de 6, 9 ou 12 ans.

Des réductions d’impôts avantageuses avec le Pinel Plus

En matière d’incitations fiscales, la loi Pinel Plus prévoit les mêmes taux de réductions fiscales que le dispositif classique mais ne prévoit pas de baisse pour 2023 et 2024 :

12 % du prix d’achat du logement pour une durée d’engagement de 6 ans ;
18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location au minimum ;
21 % de réduction d’impôt si la durée d’engagement de la location est prolongée jusqu’à 12 ans .

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Qui peut investir en Pinel Plus ?

Tout le monde peut investir en Pinel Plus depuis le 1er janvier 2023. Mais le choix du logement est précis :

  • Logement neuf ;
  • Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • Logement dans lequel des travaux de réhabilitation sont entrepris ;
  • Logement à faire construire par l’investisseur ;
  • Logement ancien qui est entièrement rénové.

Les investissements sont toutefois limités à 2 logements par an, dans la limite de 300 000 € d’investissement total. La réduction d’impôts accordée par la loi Pinel Plus est plafonnée à 10 000€.

Comment déclarer son impôt en loi Pinel Plus ?

Pour déclarer votre impôt en loi Pinel Plus, vous devez remplir le formulaire 2044 EB lors de la première année de déclaration. Remplissez aussi le formulaire 2044 ou 2044 SPE pour déclarer vos revenus fonciers, puis reportez ce bilan foncier dans le formulaire 2042. Ensuite, indiquez le montant de la réduction d’impôts dans le formulaire 2042 C.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2023, tout le monde peut investir dans Pinel Plus, mais rappelez-vous que la nouvelle version du dispositif de défiscalisation est plus stricte que la précédente. Par conséquent, les conditions d’admissibilité sont plus détaillées afin de pouvoir profiter des avantages fiscaux.

La loi Pinel Plus introduit donc de nouveaux critères d’éligibilité. Elle encourage l’investissement immobilier locatif dans des logements plus confortables, plus spacieux, plus lumineux et surtout plus performants au niveau énergétique et environnemental. Cette nouvelle loi s’applique sur de nombreux quartiers prioritaires de la ville, comme le quartier de l’EAI, où votre promoteur immobilier Bacotec vous propose son tout nouveau programme immobilier à quelques pas de la Cité Créative.