Depuis la fin du Pinel en décembre 2024, les investisseurs immobiliers attendaient un successeur clair. C’est désormais chose faite : intégré au Budget 2026, le dispositif Jeanbrun — officiellement intitulé « Relance logement » — instaure un statut du bailleur privé, avec pour objectif de redonner lisibilité et attractivité à l’investissement immobilier en France.
Surnommé dispositif Jeanbrun du nom du ministre qui le porte, ce mécanisme fiscal permet aux bailleurs privés d’amortir fiscalement une partie du coût d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité.
Contrairement au Pinel — qui accordait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat — le dispositif Jeanbrun privilégie une approche patrimoniale en intégrant l’amortissement fiscal du bien immobilier : l’investisseur peut déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable.
C’est le cœur du mécanisme. Le bien est considéré comme se dépréciant dans le temps. Une fraction de sa valeur est ainsi déduite chaque année des revenus fonciers, ce qui diminue l’impôt dû.
L’avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement permettant de déduire chaque année en loyer intermédiaire 3,5 % sur 80 % de la valeur du bien plafonné à 8000€/an.
En pratique, pour un investisseur dont la Tranche Marginale d’Imposition est de 30 %, le nouveau dispositif Jeanbrun en loyer intermédiaire peut générer jusqu’à 2 400 € d’économie d’impôt par an.
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à l’amortissement. Il conserve le levier du déficit foncier : lorsque les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière) dépassent les loyers, le déficit généré peut être utilisé pour réduire la fiscalité de l’investisseur. Le plafond d’imputation sur le revenu global est fixé à 10 700 € par an.
Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies :
| Critère | Pinel | Jeanbrun |
| Mécanisme | Réduction d’impôt forfaitaire | Amortissement fiscal annuel |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 | Tout le territoire français |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum. pas de limite de temps tant que 80% de la valeur du bien ne sont pas amortis |
| Avantage maximum | ~63 000 € sur 12 ans | Jusqu’à 8 000 €/an en loyer intermédiaire |
| Logique | Court/moyen terme | Patrimoniale long terme |
Le dispositif Jeanbrun ne prévoit pas de zonage — mais il cible implicitement les marchés à tension locative avérée. Montpellier coche toutes les cases : 7ème ville de France, près de 80 000 étudiants (soit un habitant sur cinq), ce qui maintient une demande constante en petites surfaces.
En 2025, Montpellier s’illustre comme l’une des métropoles les plus dynamiques de l’Hexagone sur le plan immobilier. Investir dans un programme neuf à Montpellier en 2026 revient à combiner un marché porteur et un avantage fiscal structurant sur 9 ans.
Chez BACOTEC, nos programmes en cours, notamment Respire à Port-Marianne, sont des logements collectifs neufs acquis en VEFA, qui répondent pleinement aux critères d’éligibilité du dispositif Jeanbrun.
Vous souhaitez plus d’information ? Contactez notre équipe pour étudier le montage fiscal adapté à votre profil.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, est le principal mécanisme fiscal qui prend sa suite pour l’investissement locatif dans le neuf.
Peut-on utiliser le Jeanbrun pour une résidence BACOTEC à Montpellier ?
Oui. Les résidences BACOTEC, à savoir Florilège, Respire et Ombrea sont des logements collectifs neufs vendus en VEFA, ce qui correspond exactement aux critères d’éligibilité du dispositif Jeanbrun.
Quel est l’avantage fiscal concret du Jeanbrun par rapport au Pinel ?
Le Jeanbrun offre une économie d’impôt réelle et non un simple report. Pour un investisseur à 30 % de TMI, l’avantage peut atteindre en loyer intermédiaire 2 400 € par an.
« * » indique les champs nécessaires
