Depuis le 21 février 2026, une stratégie d’investissement locatif encore peu connue des particuliers cumule deux dispositifs fiscaux complémentaires sur un même bien immobilier neuf. Les professionnels l’ont baptisée le « Super Jeanbrun ». Elle combine la TVA réduite à 10 % du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à l’achat, et l’amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun pendant la phase locative.
À Montpellier, classée en zone A — l’une des zones les plus favorables de France — ce montage prend une dimension particulière. Voici comment il fonctionne, qui peut en bénéficier, et ce qu’il change concrètement sur un investissement.
Ce montage est envisageable sur nos résidence RESPIRE à Port-Marianne ainsi qu’à FLORILÈGE à Lattes.
Comprendre les deux briques : LLI et Jeanbrun
Avant d’expliquer le cumul, il faut comprendre chaque dispositif séparément.
Le LLI : une TVA à 10 % et une exonération de taxe foncière
Le LLI est un dispositif créé par l’État en 2014 pour proposer des logements neufs à loyers modérés dans les zones tendues. Réservé aux acteurs institutionnels jusqu’en 2023, la loi de finances 2024 le généralise aux investisseurs privés, à condition d’acquérir via une personne morale (SCI ou SARL familiale).
Ses trois avantages concrets :
TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d’acquisition.
Crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans (ce crédit d’impôt du montant de la taxe foncière sur la durée de l’investissement représente une économie totale estimée entre 15 000 et 26 000 € sur 20 ans selon la commune et la surface).
Loyers encadrés à environ 15 % sous le marché libre.
Le logement doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimale de 16 ans révolus, l’investisseur bénéficiant du crédit d’impôt durant durée de la détention et au maximum 20 ans.
Le dispositif Jeanbrun : un amortissement annuel sur les revenus fonciers
Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026 avec rétroactivité au 1er janvier 2026. Il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Il permet pour la première fois de déduire un amortissement annuel des revenus fonciers en location nue.
La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’achat TTC, avec des taux selon le niveau de loyer pratiqué :
|
Niveau de loyer |
Taux d’amortissement | Plafond annuel |
| Intermédiaire (−15 % marché) | 3,5 %/an | 8 000 €/an |
| Social (−30 % marché) | 4,5 %/an | 10 000 €/an |
| Très social (−45 % marché) | 5,5 %/an |
12 000 €/an |
Le Super Jeanbrun : quand les deux se cumulent
Le « Super Jeanbrun » combine fiscalité avantageuse du dispositif Jeanbrun et prix d’achat réduit du LLI pour dynamiser l’investissement locatif dans le neuf. Contrairement à certaines idées reçues, le cumul des deux dispositifs est parfaitement légal en 2026. Mais il ne s’improvise pas.
Les deux dispositifs se cumulent sans se neutraliser, à condition que l’investisseur respecte simultanément leurs conditions propres. La logique est la suivante : le LLI intervient à l’achat (TVA à 10 %) et dans la durée (crédit d’impôt taxe foncière). Le dispositif Jeanbrun intervient dans la phase locative (amortissement fiscal annuel).
Les plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun dits « intermédiaires » sont identiques aux plafonds LLI, tous deux calés sur les plafonds 2025 revalorisés annuellement. Un seul niveau de loyer à gérer. L’engagement LLI de 20 ans pour la TVA couvre l’engagement du dispositif Jeanbrun de 9 ans minimum.
En résumé, le Super Jeanbrun délivre quatre avantages sur un seul et même bien :
| Levier | Source | Valeur |
| TVA réduite à l’achat | LLI | ~10 % du prix HT économisés |
| Crédit d’impôt taxe foncière | LLI | 15 000 à 26 000 € sur 20 ans |
| Amortissement annuel revenus fonciers | Jeanbrun | Jusqu’à 8 000 €/an |
| Déficit foncier imputable | Jeanbrun | Jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global |
Les conditions à réunir pour y accéder
Le bien : logement neuf en VEFA dans un immeuble collectif, classé DPE A, B ou C (RE 2020 par défaut). Le logement doit être situé en zone éligible au LLI, soit A, A bis ou B1. Montpellier est classée zone A — l’une des plus favorables.
Le programme : le programme doit comporter au moins 25 % de logements sociaux pour être éligible au LLI.
La structure de détention : le LLI implique une détention via une société soumise à l’IR obligatoire — SCI, SARL, SAS ou SCPI. La SCI à l’IR est la structure la plus couramment utilisée, notamment pour ses avantages en termes de transmission patrimoniale.
La location : nue, à titre de résidence principale, loyers et ressources locataires plafonnés (identiques LLI et dispositif Jeanbrun intermédiaire).
La durée : 16 à 20 ans pour le LLI. L’engagement dispositif Jeanbrun est inclus dans l’engagement global LLI (20 ans) — un seul engagement couvre les deux dispositifs.
Simulation chiffrée : un T3 à Port-Marianne
Prenons un cas concret inspiré de notre résidence Respire à Port-Marianne, Montpellier.
Paramètres : T3 de 65 m², valeur 300.300 € TTC financé à 80 % (240.240 € sur 20 ans à 3,26 %), détenu via une SCI à l’IR, loyer intermédiaire zone A (14,64 €/m² × coefficient), investisseur à 30 % de TMI.
Économie TVA à l’achat : TVA normale 20 % → 54 600 €. TVA LLI 10 % → 27 300 €.
Économie immédiate : 27 300 €.
Amortissement Jeanbrun annuel :
Base amortissable = 80 % × 300.300 € = 240.240€
Taux intermédiaire : 3,5 % × 240.240 € = 8.408 €/an (plafond de 8 000 €)
Économie d’impôt annuelle (TMI 30 %) : ~2.400 €/an
Crédit d’impôt taxe foncière (estimation zone A, 65 m²) : estimé entre 700 et 1 200 €/an, soit entre 14 000 et 24 000 € sur 20 ans.
Loyer mensuel : 14,64 €/m² × (0,7 + 19/65) × 65 m² ≈ 942 €/mois soit 11 304 €/an.
Bilan des avantages fiscaux cumulés sur 20 ans :
| Poste | Montant estimé |
| Économie TVA à l’achat | 27 300 € |
| Réduction d’impôt Jeanbrun (TMI 30 %) | ~48 000 € |
| Crédit d’impôt taxe foncière (20 ans) | ~18 000 € |
| Total avantages fiscaux | ~93 300 € |
Soit plus de 93.300 € d’avantages fiscaux cumulés sur un seul bien à 300.300 € TTC — un ratio d’optimisation inédit depuis la fin du Pinel.
En résumé : Super Jeanbrun, pour qui ?
Ce montage s’adresse en priorité aux investisseurs qui :
- sont soumis à une TMI de 30 % ou plus (plus l’impôt est élevé, plus l’amortissement est précieux).
- visent une détention longue (15 à 20 ans) dans une logique patrimoniale et de préparation à la retraite.
- souhaitent transmettre un patrimoine immobilier via une SCI familiale (abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
- cherchent un investissement sécurisé et sans surprise — bien neuf RE 2020, loyers intermédiaires, locataires solvables, vacance quasi nulle en zone A.
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