Il est d’ores et déjà possible de dresser le bilan du marché immobilier pour cette année et d’esquisser les grandes tendances de 2023. Les prix de l’immobilier baisseront-ils dans les mois à venir ? Le niveau des transactions sera-t-il impacté par la hausse des taux d’intérêt ? Où sera-t-il intéressant d’investir ? Bacotec fait le point sur les prévisions de l’immobilier en 2023.
2022 : un marché immobilier globalement dynamique
Le marché immobilier français a connu une année 2022 dynamique, avec un volume de transactions quasi-similaire à celui de l’année précédente, frôlant le record historique de 2021. Les prix ont également connu une croissance moyenne nationale de 5,7 %, avec une préférence pour les achats de maisons plutôt que d’appartements et les zones rurales plutôt que les centres urbains. Cette dynamique a été encouragée par l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, qui a permis aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, ce qui a contribué à une diminution du coût global du crédit.
Malgré le contexte économique incertain, la baisse du pouvoir d’achat et les difficultés rencontrées en ce début d’année 2023, le marché immobilier français devrait maintenir sa dynamique dans les prochains mois.
Prévisions du marché immobilier en 2023 : tendances et perspectives
Des écarts de prix significatifs entre les grandes villes et les zones rurales
En 2023, le marché immobilier en France continue d’offrir des opportunités d’investissement intéressantes malgré les défis économiques et les incertitudes politiques. Selon les experts de la FNAIM, le marché devrait rester stable avec une légère inflation des taux des crédits immobiliers. Cette remontée devrait être progressive, mais pourrait entraîner une baisse de la demande de crédits immobiliers et donc des prix dans les grandes villes.
Le marché immobilier dans les zones rurales se porte bien grâce à deux choses : les gens préfèrent vivre à la campagne depuis la crise du COVID et le télétravail est de plus en plus répandu. Les prix sont aussi plus abordables dans ces zones, ce qui aide les gens à obtenir des prêts pour acheter une maison. Les prix de l’immobilier en zone rurale devraient ainsi continuer à augmenter de 5 % en 2023.
Concernant les grandes villes, les prix de l’immobilier devraient aussi continuer à augmenter de 3 % cette année. Malgré cela, le marché de l’immobilier neuf devrait rester dynamique avec une offre importante de programmes immobiliers neufs dans les grandes métropoles françaises. Les investisseurs pourraient également être attirés par l’investissement locatif, notamment dans les zones éligibles à la loi Pinel et Pinel plus, et les primo-accédants pourraient bénéficier de la prolongation du dispositif du Prêt à Taux Zéro PTZ jusqu’en 2023.
Des emprunts bancaires moins accessibles pour certains investisseurs
Le marché immobilier en 2023 doit faire face à plusieurs défis tels que la pénurie de logements, les obligations de rénovation énergétique et la difficulté d’accès au crédit pour les primo-accédants. Ces derniers sont pénalisés particulièrement en raison de leur apport personnel limité. En effet, la période où il était courant d’emprunter à un taux de 1 % sur 20 ans est révolue, le taux moyen d’intérêt étant passé à environ 2,95 % sur 20 ans en mars 2023. Les courtiers prévoient même des taux allant jusqu’à 3,50 % au printemps et peut-être jusqu’à 4 % d’ici la fin de l’année.
La rénovation énergétique au cœur des enjeux
La rénovation énergétique sera un enjeu majeur en 2023 pour les propriétaires de logements en France. À partir de janvier 2023, les habitations qui consommaient plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale ne peuvent plus être louées. De plus, avec la mise en place de règles plus strictes concernant la location des logements peu économes en énergie, environ 5 millions de logements classés F et G au DPE devront être rénovés pour rester sur le marché locatif.
Heureusement, les propriétaires pourront bénéficier d’aides publiques telles que MaPrimeRénov’ dont les montants ont été revalorisés par rapport à 2022, l’éco-PTZ et le prêt avance rénovation pour financer les travaux de rénovation énergétique. Ces aides sont destinées à encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement, réduire leur facture d’énergie et contribuer à la lutte contre le changement climatique.
Cependant, certains propriétaires pourraient préférer vendre leur bien plutôt que de le rénover. Cela pourrait entraîner une augmentation de l’offre de biens immobiliers à rénover sur le marché en 2023, avec des prix potentiellement réduits pour rester compétitifs.
Dans quelles villes investir en France en 2023 ?
En 2023, le marché immobilier français devrait donc suivre la même trajectoire d’évolution que ces deux dernières années. Il aurait tendance à devenir de plus en plus dynamique à mesure que l’on s’éloigne des agglomérations urbaines les plus grandes et les plus denses.
Il est donc plus intéressant de privilégier un achat dans le neuf dans les villes moyennes comme Montpellier, leur potentiel de prise de valeur est plus sécurisé que dans les grandes villes.
Des changements dans le secteur de l’immobilier en 2023
Deux changements notables sont entrés en vigueur cette année, apportant une nouvelle dynamique au secteur de l’immobilier.
Nouveau taux d’usure
Les banques ont décidé de changer la façon dont elles calculent les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers. Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux d’intérêt maximum légal, que les banques sont autorisé à pratiquer, sera de 4 % pour une période d’emprunt de 20 ans et sera révisable chaque mois jusqu’en juillet 2023. Cela devrait aider les gens à obtenir plus facilement un prêt immobilier, car les banques peuvent ajuster leurs offres plus rapidement pour s’adapter aux changements économiques.
Mais cela pourrait aussi signifier que les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers vont augmenter, car les banques peuvent maintenant ajuster leurs offres plus rapidement en fonction des changements sur le marché. Les experts disent que les taux moyens pourraient augmenter jusqu’à environ 3,50 % dès le printemps 2023, et même atteindre 4 % à la fin de l’année.
Le taux du prêt Action Logement passe à 1,5 %
En parallèle, le taux du prêt Action Logement (ex-1 % Logement) est multiplié par trois, passant de 0,5% à 1,5% (hors assurance obligatoire) à compter du 1er mars 2023. Pour rappel, cette aide permet de financer des opérations telles que la construction, l’accession sociale à la propriété dans le neuf, l’accession en bail réel solidaire, ou encore l’acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de logement social. Cependant, pour bénéficier de ce prêt, il faut être salarié d’une entreprise du secteur privé non-agricole comptant au moins 10 salariés.
Des critères plus stricts pour les constructions neuves
Les critères de construction des logements ont également évolué avec la norme RE2020, qui prône des logements plus respectueux et sobres au niveau énergétique, marquant une évolution sur le marché de l’immobilier neuf. Pour plus d’information, consultez notre article sur la norme réglementation environnementale RE2020.
Une nouvelle obligation de déclaration pour les LMNP
Si vous êtes propriétaire d’une location meublée, il est important de savoir que de nouvelles réglementations entreront en vigueur en 2023. Les propriétaires de locations meublées non-professionnelles devront respecter de nouvelles règles de déclaration. Ces règles ont été mises en place pour lutter contre la fraude fiscale et garantir que tous les propriétaires paient les impôts sur les revenus locatifs.
Concrètement, les propriétaires devront déclarer tous les revenus qu’ils perçoivent de la location de leur bien immobilier. Cela inclut les revenus issus des locations meublées, mais également les revenus issus de la location de garages, de parkings ou de terrains.
En plus de déclarer les revenus, les propriétaires devront également fournir des informations sur l’identité du locataire, la période d’occupation. Ils doivent également déclarer les caractéristiques de leur propriété : sa localisation, sa taille, son état et son équipement. Ces informations permettront ainsi aux autorités fiscales de déterminer le montant d’impôt à payer.
Des critères plus stricts pour l’obtention de Pinel Plus
2023 marque l’arrivée de Pinel Plus, qui vient compléter la loi Pinel, dont les avantages fiscaux vont diminuer progressivement jusqu’en 2024. Ce dispositif permet toujours aux investisseurs de conserver la diminution du taux d’imposition, mais les conditions d’éligibilité ont été renforcées, que ce soit en termes de confort, de conditions de locations, en termes de performance énergétique, ou en matière d’achat immobilier. N’hésitez pas à consulter notre article sur le dispositif Pinel Plus pour plus d’informations.
Le marché immobilier en France a été très actif en 2022, avec une croissance nationale moyenne de 5,7 % et un nombre de transactions similaires à celui de l’année précédente. En 2023, malgré une augmentation des taux d’intérêt, le marché immobilier devrait rester stable, bien que certains problèmes persistent, tels que le manque de logements.